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Lançamento na Praia do Morro em Guarapari - ES

Lançamento na Praia do Morro - Guarapari - ES - excelente localização, facilidade de pagamento, área de lazer com piscina, salão de festas, deck, etc. veja tabela  Ref: 0177

Obs.: valores sujeitos a alterações sem prévio aviso, como também disponibilidade do imóvel.

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 Construção por condomínio fechado ou Obra por administração

O que é?

A construção pelo sistema de condomínio fechado é uma construção a preço de custo.  A modalidade está submetida à lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Nesse sistema,a construtora passa a ser apenas uma empresa contratada, sendo remunerada através de uma porcentagem do custo da obra. Cabe a construtora a responsabilidade técnica pela condução da obra e por seu gerenciamento.

Formação do Grupo

A construtora faz a intermediação na aquisição do terreno, aprova o projeto arquitetônico básico, realiza um orçamento prévio para a obra e divulga o empreendimento para que possíveis interessados façam a adesão ao grupo. Para isso, a APE publica anúncios para divulgar o empreendimento e informa, de forma mais direta e pessoal, aos clientes cadastrados em seu banco de dados. Os interessados em adquirir unidades no prédio assinam uma proposta de adesão ao condomínio que contem informações sobre unidade, fração ideal e de rateio do custo da construção e o valor referente a taxa de adesão.

Taxa de adesão

A taxa de adesão é o valor pago na assinatura da proposta de adesão para cobrir os custos da intermediação na aquisição do terreno, despesas com projeto arquitetônico, estudos preliminares, honorários de advogado, corretagem, propaganda, despesas com cartórios entre outras.

Início da obra

Na prática, a obra só será iniciada após a formação do grupo que constitui o condomínio e quando a arrecadação tiver gerado um caixa suficiente para possibilitar o início de sua operacionalização.

Prazo de Entrega

Geralmente, o prazo dos empreendimentos é de quarenta e oito meses após a constituição do condomínio. A obra em si não precisa de tal prazo, podendo ser construída, sem problemas, em menos tempo, mas para que tenhamos parcelas mais amenas, adotamos, habitualmente, este prazo.

 

Orçamento da Obra

O orçamento, um dos itens mais importantes nesse sistema, deve estar o mais próximo da realidade da época de sua execução. Porém, devido a fatores imprevisíveis do mercado, o mesmo pode vir a sofrer alterações.Assim sendo, quando esta variação for para mais, os condôminos são responsáveis pelo pagamento das despesas do empreendimento efetivamente apuradas e devidamente comprovadas, suprindo o que for necessário para a conclusão da obra. Neste caso não há cobrança de taxa de administração do excedente do custo previsto corrigido até a época da entrega do empreendimento, para não haver vantagens para a construtora se a obra ficar mais cara. Aumento dos custos devido a modificação do memorial descritivo serão passiveis de cobrança da taxa de administração. Caso aconteça do custo ser inferior ao previsto, o valor real será cobrado e o excedente devolvido de acordo com a fração de rateio de cada unidade.

Custo Previsto

É a soma de todas as despesas relativas a obra, desde custos com projetos, materiais, mão de obra, encargos, contratação de serviços terceirizados, legalizações  e outros que sejam necessários a construção do edifício.

Administração dos recursos do condomínio       

Todos os pagamentos são efetuados diretamente na conta do condomínio da obra do edifício, que terá pessoa jurídica constituída e conta bancária própria, independente da APE e dos demais condomínios.  A APE gerencia e presta contas aos condôminos trimestralmente.

Aporte de recursos pelos condôminos

Os condôminos contribuem mensalmente com 1/48 avos do valor total do custo previsto para sua unidade.  Se quiser pode adotar outra forma de pagamento desde que as contribuições cheguem, ao final do empreendimento, quitadas e pagas de forma antecipada. Todas as parcelas serão corrigidas pelo CUB-ES mensalmente (ou de acordo com o regime de tempo escolhido pelo condômino).

Caso de inadimplência

Caso não pague as parcelas nas datas previstas, as mesmas serão acrescidas de 2% de multa e juros de 1% a.m.. Se a inadimplência perdurar por mais de 3 (três) meses, o condômino receberá notificação para purgar sua mora dentro do prazo de 10 (dez) dias, sob pena de sua unidade ir a leilão público. Dovalor apurado serão deduzidas as quantias em débito, as despesas realizadas com leilão, advogados e caso haja saldo, o mesmo será devolvido ao condômino.  A APE tem disponibilidade de caixa para cobrir eventuais inadimplências, até 5% (cinco por cento) da contribuição mensal. Sendo assim não há perigo de a obra atrasar ou ser paralisada se houver inadimplência por parte de alguma unidade.

Acompanhamento da obra no condomínio fechado

Na instalação do condomínio são eleitos um síndico e três conselheiros fiscais, para que esses possam acompanhar as prestações de conta da obra.  A prestação de contas é fechada e encaminhada para os membros eleitos, que a qualquer momento, podem marcar reunião para esclarecer dúvidas. Assim também acontece com qualquer condômino, que pode, a qualquer momento, solicitar uma reunião para esclarecimentos. O acesso a obra é livre a qualquer condômino, bastando o agendamento da visita com o escritório central da APE, para queo mesmo possa disponibilizar um funcionário para seu acompanhamento e esclarecimento de eventuais dúvidas.

Imóveis antigos como parte de pagamento

O pagamento é feito ao condomínio, e não a APE, por isso não é possível aceitar imóveis usados como parte do pagamento.

Mudanças nas unidades autônomas

Casos de alteraçõesde projetos serão apreciados pela construtora e serão validados apenas se os mesmos não gerarem custo adicional para os outros condôminos. A APE elaborará orçamento prévio, cobrando honorários por isso, e apresentará o orçamento ao cliente.  Caso aprove o orçamento, os custos serão pagos a parte ao condomínio.

Vantagens da aquisição pelo sistema de condomínio fechado

A transparência de todo processo ajuda a evitar desperdícios, tornando o preço final do imóvel ainda mais atraente para o morador ou investidor, posto que, face aos preços de mercado, nesta modalidade de construção, costumam ser de 20 a 30% mais baixos, de acordo com a localização do mesmo.

 

 

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